Sobre la paralización temporal de desahucios hipotecarios establecida en el Real Decreto-Ley 27/2012
El breve análisis del RDL 27/2012 que publicamoos no sólo ordena, acota y sistematiza la norma sino que añade las consideraciones y la valoración de la autora, respecto a los vacíos y problemas que deja sin resolver en su aplicación inmediata. Sin duda una excelente guía para comprender las consecuencias de una norma que tantas expectativas ha generado entre los afectados, los profesionales y en definitiva en toda la opinión pública
La última medida adoptada sobre el problema de los desahucios ha sido la de suspender los lanzamientos sobre viviendas habituales en los términos establecidos en los dos artículos del
RDL 27/2012, de 15 de noviembre
(BOE 16 de noviembre). De acuerdo con lo dispuesto en su art. 1.1, «hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo». Las reglas siguientes están destinadas a definir los supuestos de especial vulnerabilidad (art. 1.2), a establecer los requisitos adicionales que han de cumplirse para poder beneficiarse de la medida de suspensión (núms. 3 y 4 del art. 1), así como el modo de acreditar el cumplimiento de todo ello (art. 2). Se establece también el régimen transitorio que será de aplicación (disposición transitoria única).
Varias son las consideraciones que sugieren estas normas:
1. La suspensión que ordena el art. 1.1 sólo afecta a los lanzamientos que se ordenen en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria y, por tanto, no a aquellos que se adopten en otra clase de procedimiento. De este modo, no están afectados por la suspensión los lanzamientos que se ordenen para ejecutar la sentencia que ponga fin a un procedimiento declarativo y hay que tener en cuenta que el acreedor hipotecario goza de libertad para elegir la clase de procedimiento (declarativo, ejecutivo ordinario o ejecutivo especial judicial o extrajudicial) en que prefiere hacer efectivo su crédito.
2. Es más, la norma ni siquiera afecta a todos los procedimientos de ejecución hipotecaria, sino sólo aquellos en los que se hubiera aprobado una adjudicación «al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta» (art. 1.1). Se trata de una limitación extraordinariamente importante, porque, a diferencia de otras disposiciones relativas al sector bancario,
no se ha determinado sin más que estén afectadas las adjudicaciones al acreedor o a cualquier sociedad de su grupo (v., por ejemplo, el
art. 5 RDL 18/2012, sobre saneamiento y venta de activos del sector financiero). Adjudicarse la vivienda actuando por cuenta del acreedor es hacerlo en interés del acreedor y con obligación de comunicarle los efectos de la compra judicial (sería una representación indirecta, regulada en los
arts. 1709 y
1717 CC), lo que no tiene por qué suceder cuando una sociedad del grupo (incluso íntegramente participada por el ejecutante) se adjudica el inmueble sin que haya asumido frente al acreedor la obligación de transmitirle los efectos de la venta judicial. En definitiva,
no están afectadas por la suspensión de lanzamientos las adjudicaciones a terceros que no representen al acreedor, sean o no sociedades de su grupo, ni siquiera aunque este tercero fuera elegido por el acreedor que se hubiera reservado la facultad de ceder el remate a un tercero, tal como permite la legislación procesal (
art. 647.3 LEC). Siendo esto así, las dificultades que este Real Decreto-Ley pueda ocasionar al ejecutante son fácilmente sorteables.
3. Tampoco están afectados los procedimientos de ejecución hipotecaria cuando el crédito hipotecario no fue concedido para la adquisición de la vivienda sino para cualquier otra finalidad, ni tampoco cuando el propietario de la vivienda gravada no es el deudor de este crédito.
4. Es indiferente cuál ha sido el valor por el que el acreedor (o el tercero que actúa por su cuenta) se ha adjudicado el inmueble. De hecho, la medida de suspensión podría adoptarse incluso en el hipotético caso en que el valor de adjudicación coincidiera con el de tasación.
5. No hay suspensión del lanzamiento cuando la vivienda hipotecada se realiza por un medio distinto a la subasta, a través de las otras dos modalidades de realización previstas en la LEC, hasta ahora de uso tan poco frecuente (la enajenación a cargo de entidad especializada o el convenio de realización, arts. 641 y 640 LEC, respectivamente), y en ambos casos, aunque el adquirente fuera precisamente el ejecutante o un tercero que actúe por su cuenta.
6. Estrategias del ejecutado: ¿dación en pago o suspensión del lanzamiento? El propietario no lanzado no paga ninguna contraprestación por el uso del inmueble, ni siquiera cuando el valor de adjudicación no ha sido suficiente para extinguir totalmente la deuda, que, como veremos, sigue generando intereses. Se dispensa así un trato diferente y mucho más beneficioso que el que tienen los que han consentido una dación en pago conforme al
RDL 6/2012, pues éstos —que pueden continuar en el uso del inmueble por dos años como arrendatarios— sí deben pagar una determinada renta. Si bien este coste adicional hace preferible para el propietario la suspensión del lanzamiento a la dación, lo cierto es que, vistas las limitaciones en su ámbito de aplicación, el consumidor debería preferir una dación en pago antes que esperar al lanzamiento, pues sólo en el momento de la adjudicación podrá saberse si concurren o no los requisitos de la norma, momento éste en que sería demasiado tarde para solicitar una dación en pago, lo que, conforme al
RDL 6/2012, sólo puede hacerse antes de que se anuncie la subasta.
7. Es indiferente si el acreedor es o no una entidad de crédito y si es el acreedor originario o un acreedor que le sustituya (por cesión del crédito, subrogación, modificación estructural de la entidad originaria). En el caso de las entidades, es indiferente si está o no adherida al Código de Buenas Prácticas regulado en el
RDL 6/2012.
8. La norma sólo es imperativa para la entidad, que deberá soportar que el Juez ordene suspender el lanzamiento que haya solicitado el propietario que cumpla todos los requisitos legales. No sería eficaz una renuncia anticipada del deudor a ejercitar esta facultad.
9. Más allá de lo que sea exigible conforme a la buena fe procesal, el deudor no está obligado a poner en conocimiento del acreedor su deseo de solicitar la suspensión del lanzamiento ni a solicitarla en cuanto le sea posible.
10. La norma determina la suspensión de la ejecución del lanzamiento hasta que transcurran dos años desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (el 17 de noviembre), y ello con independencia de cuándo se iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria, salvo aquellos procedimientos en los que ya se hubiera ejecutado el lanzamiento, casos en los que no puede decretarse (disposición transitoria única).
11. La norma permite suspender al lanzamiento, pero no se suspenden los efectos propios de la adjudicación, de modo que
el adjudicatario es propietario desde el auto de adjudicación a todos los efectos (por ejemplo, fiscales) y, significativamente, en el caso de las entidades de crédito, a los de calcular los porcentajes establecidos en la regulación sobre saneamiento y venta de activos inmobiliarios del sector financiero (por ejemplo, puntos 1 y 5 del anexo I del
RDL 2/2012), que se aplicarán también sobre los bienes adjudicados con respecto a los cuales se haya suspendido la ejecución del lanzamiento.
12. A pesar de estos inconvenientes, no parece posible admitir que el ejecutante pueda desistir de la ejecución una vez se haya decretado la adjudicación, pues ésta determina la transmisión del dominio al ejecutante (o al tercero que actúe por su cuenta) y, con ello, la consumación de la venta judicial.
13. La suspensión de la ejecución del lanzamiento tampoco determina una suspensión de los efectos propios del incumplimiento de la obligación en la parte de la deuda que no haya sido extinguida con la adjudicación, de modo que
seguirán devengándose intereses de demora (dentro de los límites impuestos por el
RDL 6/2012).
14. La medida de suspensión sólo puede beneficiar a los denominados «colectivos especialmente vulnerables», tal como han sido definidos por el Legislador en el art. 1.2
(1) , situaciones que, de acuerdo con la norma, han de producirse en el momento en que se solicite la suspensión de la ejecución del lanzamiento.
No se ha previsto que la medida de suspensión del lanzamiento pueda ser levantada si dejan de cumplirse los requisitos personales y patrimoniales legalmente requeridos para disfrutar del beneficio de suspensión del lanzamiento.
15. El deudor que desea que se suspenda el lanzamiento debe acreditar las circunstancias personales y patrimoniales anteriormente indicadas en cualquier momento anterior a la ejecución del lanzamiento, presentando una serie de documentos que, en ciertos casos, habrá de solicitar a determinados organismos
(2) . A pesar de esta determinación legal, creemos que el ejercicio de la facultad de solicitar la suspensión no está condicionado a la presentación simultánea de la documentación referida, cuya entrega al solicitante por parte de los organismos afectados puede dilatarse en el tiempo. Estimamos que, de acuerdo con una práctica procesal extendida,
bastará con solicitar al Juez la suspensión, quien habrá de conceder un plazo razonable para la entrega de los documentos requeridos, sin que antes pueda tener lugar la ejecución del lanzamiento.
(1) Se trata de los siguientes:
a) Familias numerosas.
b) Unidad familiar monoparentales con dos hijos a cargo. Dado que la unidad familiar se define como la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar [art. 1.4 b)] y dada también la definición de familia monoparental en la regulación de Seguridad Social (la constituida por un solo progenitor con el que convive el hijo nacido o adoptado y que constituye el sustentador único de la familia, art. 185 del RDL 1/1994), hay que concluir que la norma no comprende a los deudores separados o divorciados, incluso aunque sólo uno de ellos contribuya al sostenimiento de la familia.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
e) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca (en rigor, el propietario de la vivienda hipotecada) o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
f) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género que viva en la vivienda hipotecada.
Además, en cualquiera de los casos anteriores, será necesario que se cumplan simultáneamente todas las circunstancias siguientes:
1. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere 3 veces el Indicador Múltiplo de Renta a Efectos Múltiples (en la actualidad, serían 19.230€ anuales).
2. Que en los cuatro años anteriores a la solicitud de no lanzamiento la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, lo que tendrá lugar cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,5.
3. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4. Que se trate de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
(2) Estos documentos están regulados en el art. 2. Se refieren a la percepción de ingresos (certificado de rentas y, en su caso, de patrimonio, relativo a los últimos cuatro ejercicio tributarios; tres últimas nóminas, certificado de gestores de prestaciones donde figure cuantía mensual de prestaciones o subsidios por desempleo; certificado acreditativo de salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas; en el caso de trabajadores por cuenta propia, certificado la AEAT o, en su caso, del órgano gestor de la prestación por cese de actividad), al número de personas que habitan la vivienda (libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho, certificado de empadronamiento) y a la titularidad de los bienes (certificados registrales de titularidad en relación con cada miembro de la unidad familiar y escrituras de compraventa de la vivienda y de hipoteca, así como el resto de garantías reales o personales constituidas, si las hubiere). Además, el deudor solicitante habrá de entregar una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de la norma.
Encarna CORDERO LOBATO
Catedrática de Derecho Civil. Universidad de Castilla-La Mancha. Of Counsel de PEREZ-LLORCA